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Le Démembrement

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Démembrement :

Le droit de propriété est défini à l’article 544 du Code civil en ces termes :
C’est « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ».
La propriété est l’addition, d’une part, du droit de jouir du bien, d’en user (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus) et, d’autre part, d’en disposer, c’est-à-dire le droit de le vendre, d’en faire don.
Ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement, en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Au terme de cette opération, il y a donc un usufruitier et un nu-propriétaire, chacun ayant des droits et des obligations différents sur le bien démembré.
L’usufruitier supporte en principe tous les impôts (taxe foncière et taxe d’habitation) ainsi que les petites réparations et l’entretien du bien. Le(s) nu(s)-propriétaire(s) supporte(nt) en principe les gros travaux.
Néanmoins, il est possible de prévoir une autre répartition des charges par convention devant notaire. Par exemple, l’usufruitier peut prendre à sa charge les grosses réparations.
En cas de vente des biens démembrés, le prix obtenu est, en principe, partagé entre nus propriétaires et usufruitier, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Toutefois, il est possible de déroger à cette règle. Pour cela, il sera nécessaire de prévoir, dans l’acte de donation lui-même, qu’en cas de vente des biens, le prix ne sera pas partagé mais réinvesti. Cette précaution a pour but de permettre aux époux de percevoir l’intégralité des sommes issues de la vente afin d’acheter un nouveau bien, sur laquelle le démembrement pourrait être reporté.
La valorisation de la nue-propriété serait effectuée conformément au barème prévu par l’article 669 du Code Général des Impôts.

Age de l'usufruitierValeur de l'usufruit
(en % de la valeur en PP)
Valeur de la nue-propriété
(en % de la valeur en PP)
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
A partir de 91 ans10%90%